完全现售后 实力弱的房企或遭出局

全区住房和城乡建设工作会议昨日在南宁召开，会议除了提出今年建设行业的投资任务外，还发布了今年我区住房建设的政策方向，其中在昨日会议上透露出的将在南宁试点取消商品房预售制度的信息最引人关注。

今年目标：1050亿元投向房地产业

去年房地产业、建筑业再次成为纳税大户，这两个行业缴纳地税131.2亿元，占全区地税收入的比重由2008年的36.7%提高至42.4%。

去年发展见好后，今年的目标定得更高。去年房地产业完成投资936亿元，今年房地产业预期完成投资1050亿元，鼓励自治区重点镇发展房地产业。

保障任务：建215万平方米经适房

在保障性住房建设方面，今年计划新增廉租住房2.2万套以上，将廉租住房建设成“面积不大功能全，占地不多环境美，造价不高质量好”的住房。此外，计划新增廉租住房租赁补贴2.3万户。

今年1月7日发布的“国11条”要求，商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加经济适用住房供应。今年我区的目标是新增经济适用住房215万平方米。

创新举措：试点取消商品房预售制度

“今年将有一件大事要做。”在昨日的会议上，自治区住房和城乡建设厅有关负责人如是说。今年我区除了要完善商品房预售制度外，还要推进商品房现房销售试点，选择南宁市作为取消商品房预售制度试点。

按照当前的房地产销售惯例，在商品房项目建出雏形时，开发商便能拿到预售款来做资金运作，存在“空手套白狼”的嫌疑。而对购房者来说，因为无法预知房子的各项信息，购买预售房子存在很大风险。取消预售制度将会改变这一格局。

之所以说该政策是创新举措，因为商品房预售制度已经实施了近15年，目前国内其他地区都还没有开始试点取消该制度。不过该负责人透露，这一举措是根据住房和城乡建设部发布的精神提出的，其他省市也将会有试点。

落实政策：试点利用公积金贷款支持保障性住房

去年10月，住建部等七部门联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》（以下简称《实施意见》）。《实施意见》称，在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50％以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、特大城市政府投资的公共租赁住房建设。

在《实施意见》发布后，有学者质疑，职工缴存的住房公积金是否有承担支持保障性住房建设的法律义务。中国社科院经济所研究员汪利娜还认为，目前各地保障住房建设也存在不少混乱的情况，公积金若参与保障住房建设，将会面临资金风险。

虽然存在质疑声音，不过也有不少人欢迎这一政策，因为它能够解决保障性住房建设计划面临建设资金不足的尴尬。根据昨日会议上透露的消息，目前我区已经确定要开展试点。

调控结构：经适房保障范围有小变化

去年《自治区经济适用住房管理办法》出台，将原来经济适用住房的供应对象由中低收入家庭调整为低收入家庭。但是今年的住房和城乡建设工作会议上，提法却是“各市县要加快修改各自的经济适用住房管理办法，将保障范围逐步向中等偏下收入家庭扩大”。看来今年我区的经济适用住房政策又有了细微调整。

今年我区的房地产政策还将有两个新亮点，一是盘活住房租赁市场，二是鼓励商品房进行全装修，后者或将促进家装行业的发展。

核心提示

近15年来，人们在购买商品房时经常是看不见房子也得先把钱交上了，因为一直以来我国实行的是商品房预售制度。这一制度是在我国房地产市场刚“发育”时确立的，曾促进过房地产市场的发展。但有人说，这制度也让购房者“受伤”多年。

历届的全国两会上，都有人大代表或政协委员痛批该制度，批判其为开发商创造了“空手套白狼”的条件，认为其导致了房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题的出现。昨日，全区建设工作会议首次提出在南宁试点取消商品房预售制度的意向，这一消息引起了各界人士的极大关注。

1 在预售制度下 购房者买房只能凭感觉

早在1995年，我国颁布并实施《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，原来在沿海地区“悄悄”进行的房屋预售模式被确认为合法，商品房预售制度由此得到确立。制度确立后，房地产开发商是欢欣鼓舞，但购房者逐渐发现自己陷入劣势位置。

不少购房者反映说，因为在不能看到现房的情况下买房，购房时大多只能靠感觉。南宁市的李女士就是其中的一个例子，她几年前在青秀路上某小区购置了一套楼中楼，但交房后发现房子与预想中的有较大差距，至今仍未入住。

原来当初购房时，开发商的房屋图纸上显示该房子配套有一个露台，2008年交房后，李女士发现“露台”的四周不是用栏杆围起，而是用墙体给包围住的，说是露台还不如说是“天井”。“觉得住进去像是住监狱，还是考虑转卖算了。”李女士无奈地说。

2 人大代表、政协委员 历数商品房预售制度弊端

历年来，尤其是从2007年以来在全国两会上都有人大代表或政协委员呼吁建议取消预售制度，如十届全国人大代表洪可柱、十一届全国人大代表赵林中等。

这些人大代表和政协委员总结出商品房预售中存在的几大风险：一是质量风险，购房者不知道自己买的房子质量是什么样；二是计量风险，有些开发商有意改变建筑面积，不明示公摊面积；三是虚假宣传风险，开发商售楼时的宣传总是夸大其辞，购房者入住时才发现开发商不兑现宣传时的承诺；四是规划变更风险，不少期房消费者反映开发商擅自变更规划设计；五是产权风险，产权是所购商品房重要的法律依据，但大量消费者投诉拿不到产权证；七是合同风险，消费者因为信息不对称加上法律和消费知识缺乏，无法察觉合同上不对等、不公平的陷阱，致使消费者权益受到损害；六是延期交房风险，这也是让很多购房者感到非常头疼的风险。

3 完全现售后 实力弱的房企或遭出局

已经在凤岭新区置业的谢先生虽然入住新房后没有发现什么质量问题，但他是在交房后1年多才能拿到房产证，这与当初开发商承诺的时间相距甚远。直到现在谢先生回想起当初购买期房的事还觉得“有点悬”，认为当时如果能够买到现房会更好。他说：“我支持取消预售制度，只有在对房屋的知情权得到充分满足的情况下，购房者的利益才能够真正得到保障。”

但是有房地产业内人士认为，如果完全实行现售的话，“对于绝大多数开发商而言，几乎是不可完成的任务”。南宁市经纬行房地产咨询有限公司的谭聚志认为，在取消预售制度后，在南宁市的房地产市场中大约有半数的房地产开发商会遭到淘汰。

预售实际上是开发商的重要融资手段。据有关数据统计，房地产开发商的资金来源中约40%是预售所得。目前大多房地产开发商开发项目的流程大致如下：买地所需的钱是开发商自有的，然后再把土地拿去银行抵押，套出一部分钱，请建筑商来建设并由建筑商垫资，到了预售的时候，收回的预收款拿来重新投资。

谭聚志认为，在取消预售后，自有资本金比例占总资金比例较小的企业，会在改革浪潮中遭到淘汰。

南宁市宝资嘉项目咨询有限公司陈伟担忧的是，在取消预售制度后或许会出现房地产业被少数开发商垄断的局面。“当房地产市场集中在少数企业手中时，他们就可以很轻松地哄抬房价。”陈伟说，“取消预售制度未必就能够一劳永逸地降低房价。”

房地产人士建议：取消预售时措施做得更完善

一些业内人士也担心在南宁试点取消商品房预售制度时有关部门的各项措施是不是能考虑周全，如包括取消现售的范围；目前已经进入预售阶段的房地产项目该如何处理；当前已经进入开发周期，但是暂时未取得预售证的房地产项目又应该怎么办。陈伟称，希望政府在出台具体措施前能考虑得比较完善，如果出现政策的反复，就是取消后又再恢复，可能很多购房者和开发企业都会“受伤”。

还有人担忧，取消商品房预售制度尽管可以规避掉一些预售制度的弊端，但势必将延长项目的滚动开发周期，担心会影响到商品房的上市供应量。

不过记者在采访时了解到，更多的购房者支持取消预售制度。在南宁市一广告公司工作的胡先生认为，目前之所以会出现开发商捂盘销售，或是采取各种手段抬高房价的现象，就是因为开发商觉得自己不存在资金回笼问题，因此不用着急着将房子销售完，取消预售或是能够彻底改变这一问题的办法，但在实施过程中要将政策落到实处。

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