房价下跌60%市场能否扛得住 或将面临崩盘

近日，关于中国银监会要求银行做新一轮压力测试，内容包括住房价格下跌60%的极端情形的消息，成为了社会的热点话题。据查证，该消息来自彭博社的报道。报道称，监管当局要求，在一些前期房价过度上涨的城市，银行要将房价下跌50%-60%的最恶劣情况放在压力测试当中。在随后银监会召开的新闻发布会上，对于房价下跌60%纳入测试范围的消息并未否认。

一石激起千层浪。面对这一消息，社会人士纷纷发表看法，有人认为，如果房价真的下跌60%，将能有效地遏制炒房、解决大多数人的居住问题、利于国家的产业调整等等。但是笔者却认为，这将带来市场的崩盘，不仅不能给居住者带来实惠，也将给经济发展带来巨大的打击。

笔者发出这样的观点，首先是基于对金融安全的考虑。以北京为例，去年北京市二手房成交近28万套、新房成交近12万套，总计40万套左右。按照市场的一般规律，在这40万套中有近80%的房屋是用银行按揭购买的，那么仅去年北京市的按揭购买套数就达到了32万套左右。按照每套贷款100万元来计算，贷款规模将达到3200亿元。在银行系统中一般将申请按揭贷款的前3年称为高危险期，在这3年中，购房者一般偿还的均为房贷的利息，也就说并为开始对房屋的本身价值进行支付。那么一旦房价真的下跌60%，将出现大面积的逃贷现象，因为这时购房者用于支付按揭的开销，已经远远大于房子本身的价格，还不如停贷，再重新购买一套房产。

同时，如果房价真的下跌60%，房地产市场将面临着崩盘的危险。以目前在京热销的某项目为例，其均价为1.3万元/平方米。去年该地块取得的楼面价格为5726元/平方米，按照目前北京市精装修住宅2000-2500元/平方米的建安成本计算，再加上营销、运营、缴税、贷款等费用，那么该项目的成本就应该在9500元/平方米左右。如果房价真的下跌，那么开发商的项目不仅没有盈利还面临着巨额的亏空，将直接出现退地风潮和烂尾潮的出现，银行的贷款将面临巨大的风险，而且也将直接导致政府财政和税收的锐减，同时也将导致城市建设发展的速度放缓。

因此笔者认为，真正解决目前的居住问题，应该着手加大保障房的供应力度，降低申请标准，让住房市场和房地产市场区分开来。住房市场由政府经营，用于解决大多数人的居住问题；而房地产市场将为少数高收入者服务，走彻底的市场化道路。

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