中央房贷新政三大悬念待解 二套房如何认定存疑

房贷新政一出台，立即在市场掀起千层浪，即使时逢周末，各大银行也开始紧锣密鼓地制定实施细则，准备执行新政，工行率先发布公告，自16日开始即执行新政。不过，目前而言，尚有二套房如何认定、新政执行如何画线、1.1倍利率只针对新发房贷还是新老房贷一起调等三大悬念未解。

悬念一：

“二套房”如何认定？

此前，对于“二套房”的认定，不同银行标准千差万别。

有的银行表示，只要之前没贷款买过房，在人行征信系统上查不到贷款买房的记录，不管实际上是第几套房，都按第一套房的标准执行；有的银行则表示，只要能提供直系亲属资料，证明人均住房面积低于当地人均水平，则即使是第二次贷款买房，也可按改善型住房来处理。甚至有银行表示，即使曾经贷款买过房，只要第一套房贷已还清，再次贷款买房也可按第一套房贷执行。

此次，国务院要求：“住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。”可以预见，不久相关部门就会就“二套房”出台认定标准细则。

有业内人士表示，由于系统对接的问题，导致留下很多空子，比如由于银行系统与房管局系统不对接，因此银行在审查是否第二套房时，就往往只依据人行征信系统的记录简单认定。此外，以家庭中不同人名义购买的房子，也很难区分。

也有业内人士呼吁，对曾贷款买过房但已售出，再次购买唯一住房的客户，有关方面应详细规定给予支持。

悬念二：已批复但未放贷者有无过渡期？

对于之前已经提交贷款申请但是还没有批复或者是已经批复但是还没有盖章放款的客户，银行是一刀切地执行新政，还是会安排一个过渡期，目前仍有悬念。

汇瀚按揭有关人士表示，由于最近几个月银行信贷额度偏紧，累计了大量客户在排队等待批复，银行是否要对这批客户立即执行新政，要看各家银行即将出台的细则。

工行在通知表示，“对新签订合同和审批的个人住房贷款，实施新规。”可能意味着无论是已提交贷款申请尚未批复的客户，还是贷款申请已批复但还未盖章签订合同的客户，都执行新政。

中介行人士表示，一般在二手房交易中，都是先由买方交部分订金，买卖双方和中介公司签订三方买卖合同，再向银行提交贷款申请的。政策调整是否会导致一些客户退订，还要看市场反应情况。

悬念三：

1.1倍利率

是否包括老房贷？

新政要求：“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。”但是新政没有明确指出，1.1倍的利率标准是只针对新批准的二套房贷，还是对于已经发放的二套房贷，也要一起调整。

去年放松货币时，大多数银行对于二套房和多套房都执行了相对宽松的政策，不少老的二套房贷和多套房贷实质上都享受了不同折扣的利率优惠。

业内人士表示，老的贷款都是以客户与银行之间的合同形式将利率折扣确定下来了的，除非国家表示要统一调整，银行才会调整，否则，应该会按合同约定的折扣继续执行。

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