中央严打开发商囤地 地方期待收地细则

尽管中央关于打击开发商囤地的号令一次比一次严厉，但不少地方依然在等待执行细则出台。

在近日的一次电视电话会议上，国土资源部（下称“国土部”）部长徐绍史透露，房地产开发中的闲置用地、囤地、炒地的问题，对土地执法监察提出了新的任务。

“今年根据国务院的部署，国土资源系统要严格监管房地产开发用地，闲置用地要按规定处理，对囤地、炒地要进行查处。”徐绍史称。

统计发现，2007年之前供应给开发商的地还有10万亩，2007年供给的有3万亩，2008年供给的还有1.5万亩没有开发。

最近，不少地方祭出收地的“狠招”，但一些地方国土部门依然反映，现行针对闲置用地的监管措施过于空泛，在具体执行上缺乏细则，希望相关部门出台更细致的政策文件，以避免出现法律纠纷等问题。

收地细节待出台

近日在一场内部讨论会上，一位来自北部省份的国土厅负责人表示，对闲置土地的收回，也是一个比较严肃的法律问题，怎么收、收哪些地、“闲置”多长时间就收回、哪些钱应该没收、哪些钱应该退还给开发企业等，希望相关部委能及早出台一个规范性的文件，避免将来出现法律纠纷。

一位来自东部的地方国土厅负责人也表示：“建议国土部加强对闲置土地处理的具体指导，光有一个原则意见还不够，还要出台具体的操作实施意见，以更好地促进地方盘活存量土地。”

目前，我国政府对闲置土地的处置政策为：闲置满一年不满两年的征收20%土地闲置费，对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的坚决无偿收回。

但如何界定闲置时间？谁来界定？这些模糊之处逐渐成为业界争议的焦点，也成为执行难点。

此外，政府原因也成为各界纠结之处。国土部副部长贠小苏近期在国新办发布会上曾表示，截至2009年底，全国有约15万亩的房地产闲置土地，其中有54%是政府原因造成的。

“土地闲置也不完全是开发商的原因，在有的案例中就是政府原因造成了土地不能按时开发。”一位接近国土部的人士如是表示。

如北京近期出让的土地一般规定交地后半年内开工，但北京土地整理储备中心副主任叶向忠近日也坦承，半年内开工对企业而言是一项艰巨的任务，需要企业积极地发挥主观能动性，积极地联系各个部门，因此目前正在考虑延长企业拿地后的开工期限。

平衡行政和法律手段

目前，房地产开发企业拿地后，一般会根据市场形势决定自己的开发进度，只要没有违法相关规定，推迟开工也无可厚非。但在当前的舆论环境下，让国土部门不能坐视开发商久拖不开工。

不过，国土部避免用行政的手段直接干涉市场行为，采用的监管手段主要还是依据土地合同，而非行政方式。

去年6月份的北京“地王”——广渠路15号地没有在1月31日前按期开工，国土部相关负责人就对此表示，对于超过开工期满1年的土地，有相关规定进行处罚；如果距离开工期限不到1年，就要按合同约定进行；如果没有约定，也不能随便进行处罚。

“土地出让合同既约束开发商，同时也对政府增加了约束，地方政府也不是想罚就可以罚的。”上述接近国土部的人士表示。

按照徐绍史的说法，“广州、北京、南京、南昌，先后收回了房地产开发公司的闲置用地或者说是没有按照合同约定正常开工用地。”

前述北部省份国土厅负责人也表示，土地市场的泡沫化是不可避免的，只是出现早晚的问题。要想完全避免土地市场泡沫，就只能采取一些行政手段，比如限制一些具有投资资金背景的企业进入土地出让市场，但此举又可能与市场经济的特性不相符合。如何避免土地市场的泡沫或者减轻泡沫，需要仔细研究这个问题。

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