任志强吆喝同行降价 十年后楼市绝对悲观

在上周末于海南举行的博鳌房地产论坛上，曾经最强硬的“房价必涨”论者——华远集团总裁任志强呼吁同行尽快降。此外，在与会学者的他们眼里，中国楼市的整个未来都变得不被看好。

“大家尽快降，给政府一个台阶，后面就不会出恶性政策了”

在上周末于海南举行的博鳌房地产论坛上，众多地产商关于楼市调控政策合理性的争论依旧不止，只是这一次，胶着变成了“妥协”。曾经最强硬的“房价必涨”论者——华远集团总裁任志强向同行呼吁，“我鼓励大家尽快降。”

“脏水都泼向开发商”

“大家都说房地产业是暴利行业，但是没有人说政府获得的暴利远远高于开发商的利润，所有的脏水都泼向开发商。”“任大炮”秉承其一贯的“张扬”。

他说，2003年以后，每次的宏观调控都是消费者买单，政府从中获得巨大收益。2003年后，突出变化的是政府收益部分或者是中央政府财政收入部分，远远高于经济增长速度，而且是暴涨。据任志强称，万科去年交税150亿元左右，但是利润只有50亿元左右，大部分上市公司的税收都高于利润。

针对楼市新政的利弊，阳光100董事长易小迪从另一个角度提出，“本次调控采取的是计划经济手段，这导致房地产的市场化进程出现倒退，而房地产市场的核心问题仍未得到解决。”

易小迪说，房地产的核心问题是供求导致价格持续走高，但这个问题到目前为止仍未解决。虽然大家暂时不买房了，但租金上涨说明刚性需求是有的。房地产作为保值增值的手段在短期内无法改变。

此外对大张旗鼓的保障房，易小迪称，保障房无法替代商品房，因为保障房群体跟商品房群体不同，而且保障性住房不具备投资属性。“保障房供给的加大，有利于（改善）商品房结构，但无法改变目前的根本性结构。”

“复地已调低新楼定价”

“张扬”归“张扬”，任志强还是劝同行赶紧降价。他说，“我鼓励大家尽快降，给政府一个台阶，后面就不会出恶性的政策，不行就再打一锤子，何苦两败俱伤，降价大家都有台阶下，就回到原来的轨道上，这是最好的结果。”

论坛上，上海复地董事长范伟明确表示，已调低旗下新楼定价。此前绿地、恒大等公司均已进行了公开的大幅调价行为。

范伟对任志强的降价倡议表示赞同：“房企要有销售，必须随行就市。”

“这个时候就需要有公司往前带一带，动一动，像绿地之类。这都是好事情。”范伟说。

“楼市十年后绝对悲观”

值得注意的是一些与会学者的判断，在他们眼里，中国楼市的整个未来都变得不被看好。

“房地产业的巅峰时期已经过去，十年以后绝对悲观。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟在论坛上第一次表达了对楼市的强烈悲观态度。

钟伟认为，此前人们高估了从农村向城市转移的人口规模，也高估了商品房的承受能力，从人口和城市化的角度来说，并不支持房地产行业还能产生像过去十年一样的发展规模。

论及中国经济未来十年，钟伟称，结论是在年内国庆节后可能会温和复苏。就房地产行业而言，未来2-5年平稳增长，未来5-10年中性趋悲观。

楼市调控第二波来临 土地出让金酝酿再提一成

“不放松。”

7月1日，《华夏时报》记者从国土部独家获悉，“继续强化房地产用地管与控”是国土部部长徐绍史6月28日下午主持召开的第17次部长办公会的实质性要点。针对目前楼市胶着僵局，这被称为是首个官方表态。

国土部总规划师胡存智最近的一次发言也能说明问题，“对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价的70%，竞买土地出让金不低于出让最低价的30%。”这与距离今年3月国土部出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（“19号文”）中规定“开发商交付的土地出让金不得低于出让价的20%”的规定仅仅相隔3个月。

就此，《华夏时报》记者于1日下午4点致电国土部，其规划司告知找土地利用司，土地利用司告知找财务司。“该政策由财政部牵头，我们仅仅是配合。”财务司一位女士这样告诉记者。不过，记者联系的财政部官员却拒绝对此表态。

“政策已从调控需求到收紧开发商贷款的路径逐渐展开，再度增加开发商的资金链压力。”多位地产专家向本报记者表达的观点是，再提高10%的土地出让金，表明土地市场将作进一步调控。但记者采访发现，尽管在楼市调控的当前，开发商面临销售困局，但不少房企拿地的速度并未减缓。

出让金再提10%？

在6月26日召开的2010房地产夏季峰会上，国土部总规划师胡存智公开指出，对于已出让的土地，竞买土地出让金不低于出让最低价30%。以价格高达50亿元地块为例，按30%缴纳出让金，则高达15亿元。这对地产商资金链是一个不小的考验。

3月中旬，国土部下发的“19号文”规定：开发商交付的土地出让金不得低于出让价的20%。“土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款。”

一些业界人士认为，3个月过去了，国土部的土地出让金门槛仍在酝酿进一步提升。胡存智的上述表态，与国土部借助土地出让金调控房价的做法一致。

其实，自4月17日“国十条”出台以来，北京的土地市场已比之前大幅降温。“北京在5月中旬出现了零成交周，6月地产商拿地意愿也不强。”一位专家告诉记者。位于顺义区马坡镇的“马坡东侧(地块一)居住项目用地”原定于6月30日进行招标出让，但因故延期；通州的一宗住宅用地也遭遇延期出让，这肯定影响北京的土地出让收入。6月，北京的土地出让收入仅为33.097亿元，环比5月缩水近七成。

新政影响不仅限于一线城市。“在12个全国重点城市中，6月均没有推出优质地块。”中原地产研究中心研究员谢莺表示。但据记者多方采访，目前市场仍然有着旺盛的土地需求。

追缴出让金

“瓶窑镇的北湖·绿洲花园项目因没能缴纳土地出让金，土地面临被收回。”1日，杭州市国土资源局余杭区分局一位人士说。据悉，在杭州，仅余杭区今年有17宗用地项目有欠缴行为。

记者采访获悉，国土部于6月展开土地违法清查风暴，要求地方严格处理拖欠土地出让金行为，而遭到财政部及银监会催债的地方政府开始追缴土地出让金。此次追缴土地出让金，无疑是让资金紧张的中小房企雪上加霜。

很快，楼市的持续低迷传导至土地市场。在上海，旭辉集团6月23日以7.62亿元拿下上海青浦地块，楼面价不到6000元/平方米，这块地仅相当于该区域2007年的土地价格。随后，上海也传出“退地”风声。在北京，房山区窦店地块因底价过高险遭流标之后，北京市土地整理储备中心市场交易部部长雷蕾表示，北京调低了招标底价，该地块最终以招标价出让。

此外，国土部正在严打假土地数据。“国土部已于6月26日派出15个工作组赶赴30个省份实地核查，确保上报数据的真实准确。”国土部一位官员说，这是国土部首次将检查面覆盖全国。

在严厉的土地政策调控下，5月全国土地成交比例呈下滑趋势。数据显示，5月全国70个重点城市住宅用地成交188宗，环比减少14%，同比减少11%；成交土地面积1347万平方米，环比减少13%，同比增加11%。

“调控不放松。”在第17次部长办公会上，国土部部长徐绍史如是强调。无独有偶，住房和城乡建设部也开会部署房地产调控工作。除了上述两部委外，国务院有关负责人日前在一次由各省分管副省长参加的工作会议上指出，“新国十条”调控已取得了初步的成果，下一步要抓好“新国十条”政策的具体落实工作。

中国房地产学会副会长陈国强的观点是，两个部委频繁动作，传递出的信号就是政府调控房地产市场的决心没变。“如果前期的调控措施效果不好，中央下一步不排除出台新的调控策略。”多位专家对记者表示，一线城市房价仍呈现胶着状态，没有出现大幅度下降。

不过，当前楼市的表现是“量降价不降”。有专家究其原因：一是企业手中还拥有大量的现金；二是许多开发商对未来抱有幻想；三是为“保八”目标中央对楼市的调控会松动。尽管如此，这与2007年对于房地产调控而言，此次的力度和决心来得更猛。

言论：余丰慧: 土地出让金不入预算是高房价一大元凶

审计发现，11个省区未将683.99亿元土地专项资金纳入预算管理。

由此使得笔者想起了今年4月20日审计署发布的2010年第六号审计公告。公告列举的土地出让金违规额度之大、花样之多、管理之混乱令人触目惊心。审计发现，11个省区未按规定纳入基金预算管理，占征收总额的20.1%。笔者由此推算，2009年全国土地出让金1.5万亿元，按照20.1%计算，不规范资金达到了3015亿元。

土地出让金管理之混乱、乱用土地出让大权令人触目惊心。有以“招商引资”“旧城改造”和“国有企业改制”等方式，变相减免土地出让金的；有大幅度低于基准地价出让土地的；有给欠缴土地出让金者违规发放土地使用证的；有变更土地出让用途的。

土地出让金使用上五花八门令人触目惊心。有用于高校新校区、会展中心、剧院、软件园等公共工程建设；有用于增加政府投资企业注册资本；有用于补贴公交公司购车、还贷、设立农业科研发展专项资金等；有用于弥补国土、城建等部门工作经费不足；有用于建设、购置办公楼、商务楼、职工住宅等；有用于城市基础设施建设；有用于行政事业单位基本建设及经费支出；有对外出借和投资的；有弥补地方财政预算缺口。土地出让金俨然成了唐僧肉，谁都想割一块吃吃。

土地出让金管理、使用上的严重问题已经许多年了，但至今没有多大改观。从上述审计报告中虽然看不出真正用在建设保障性住房建设上的资金是多少，但是，相信比例一定不会太大。更加令人惊讶的是，一些地方政府明明是把土地出让金用在了非民生项目上，却死活不承认，非要往民生项目上生搬硬套。比如：北京市2009年土地出让金达到了928亿元，北京市财政局官员说80%用在了民生，然而，仔细分析其所谓的民生项目，用于廉租住房建设方面38.5亿元，仅占收入的7.8%，用于其它保障性住房建设的资金等于零。其它项目都牵强附会。是北京财政局官员生搬硬套把土地出让金往民生上拉，一些项目根本不是民生项目，也不是土地出让金应该承担的。

土地出让金管理混乱，不纳入预算，落入地方政府的小金库是催发其卖地冲动的源动力。卖地冲动导致地王频现，地王频现直接推高房价，而高房价又诱使开发商一窝蜂争抢土地，又导致地王出现。这种恶性循环正中开发商、地方政府以及炒房客们的下怀，正好符合其利益最大化目标，而唯一苦的是被高房价彻底抛弃的普通百姓。

对于土地出让金征收、使用、管理上的混乱现象再也不能任其发展下去了。要从国家层面出台土地出让金使用、管理和征收政策办法。一定要将土地出让金逐步纳入预算内管理。在使用上，最少80%以上要用于保障性住房建设，剩余20%也要用到真正的民生项目上。对于违规、违纪征收、管理和使用土地出让金的单位，一定要从严查处，绝不手软，决不搞下不为例，千万不要只是一个“收回”、纠正了之。

调查称楼市调控等因素推动一线城市房租上涨

中广网北京7月3日消息 据中国之声《全国新闻联播》18时38分报道，近期，北京、广州等一线城市房租纷纷暴涨，记者调查发现：毕业生集中离校租房、楼市新政调控、长期相对滞后的租金补涨等因素叠加，共同推动了房租的上涨。

今年上半年北京每套房屋的平均租金为每月2792元，同比上涨18.5%。在今年北京严格的房地产调控政策下，许多原本打算买房居住的人选择租房，但租赁房源并没有明显增加，供需关系导致租房价格的上涨。同时，北京常住人口和应届毕业生房屋租赁需求的增加，也加剧了房租的上涨。

北京宏图房地产公司李威：每年的5月份到9月份是一个租赁的旺季，整个租价从整体上来说，就是一年比一年要高。

业内人士认为，随着市场对房屋新政的不断消化， 由买转租的人群将逐渐稳定 ， 而高校毕业生对房屋的集中需求也将在第三季度逐渐减弱。北京的房屋租赁市场不会再出现近期这种集中放量、价格快速上涨的景象。

广州市5月份二手楼市买卖交易量环比锐减了三成，但是租赁的交易量则超过了两成，平均租金也上涨了一成，达到每月每平方米30.44元。业内人士认为旧城改造和毕业生找房是房租上涨的主要原因。

广州房产中介机构满堂红负责人说：租金涨的原因在于有四类人加入了“租房大军”，一是在旧城改造之前，原本在拆迁地块内租房的租客；二是等待回迁的拆迁户；三是提早工作、离校的高校毕业生；四是一些观望楼市新政，以租待买的人士。

记者走访广州多个区域地产中介，租金上涨已经代替房价飙升，成为房地产市热点，而且这个趋势越来越明显。有机构预测，今年广州房地产租金涨幅很可能突破20%。

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