二套房以房产套数认定

日前，中国银监会相关人员透露，住房的套数认定不以是否发生过贷款为标准，即使首套住房没有通过银行贷款购买，再次购买住房同样会被认定为二套住房。

政策初衷积极，有利于打击投资投机“快线”炒房人群。

如果住房的套数认定不以是否发生过贷款为标准，以房产套数为界定标准，从政策的出发点来看将会是房贷市场的一次重要变革，政策实施后对房地产市场和房贷市场的影响面将会较大。“伟嘉安捷”认为，此政策一旦实施后，对于打击投资、投机性购房人群将会有“致命”的效果，对于平抑房地产市场价格，稳定房地产市场发展走势将会起到很好的效果。不过若想实现政策的初衷，需要民政部、银监会、央行、房管局、税务总局等至少几大部委联手共建个人住房信息系统，才会达到恢复房地产的居住属性的重要转折。

政策普及后的实际执行操作难度不小。

“伟嘉安捷”认为，以房产套数为认定标准，首先基础的需要房管局和银监会以及央行个人贷款系统相连接，这样可能会初步判定借款人在贷款前是否个人名下有房产。其次，建委网上公示的房屋买卖合同、以及民政系统对未婚、已婚家庭的认定等各个部门衔接联网，才能够将购房人的个人真正情况反映出来。最后在全国各省市范围内也需要互通、互联形成一个庞大的个人住房信息网，才可以让那些打着全款买房“旗号”炒短线投机的人群无所遁形。不过这样一个健全的系统建立起来，从政策普及到实际执行层面来说，将会有不小的难度。

另外，商业银行的信贷登记系统只能查询到放贷情况，如果不能实现各部委系统的联网，单凭银行在贷款前审核借款人的所有情况，包括个人名下房产、借款人资质等，将会给银行带来不小的工作量与压力。希望，政府有关部门进一步的政策细则中可以将这部分情况考虑进来。

政策细则的进一步制订需谨慎，严防“双刃剑”。

“伟嘉安捷”认为，银监会新政的初衷是以打击投资、投机性购房人群为目的，但同时也有可能是把双刃剑，容易误伤部分置业升级群体。据“伟嘉安捷”了解，目前北京房地产市场上有部分购房人为规避日后二套房贷款政策，在购买第一套房通过父母资助、向亲朋好友借钱等方式全款买房，如果以房产套数为认定单位，那么这部分人群都会被认定为二套房，对于有着强烈刚性需求的置业升级群体来说，无疑也会遭受到政策地严厉打击。

全款房产卖掉贷款买房算首套，体现鼓励改善性实质意义。

从以往的二套房政策来看，家庭人群居住面积低于当地住房平均水平的算做改善型人群，实际操作来看该政策还是比较宏观的。但我们看到，新的政策中以房产套数为界定二套房标准，将全款房产卖掉再贷款的这部分人群算做首套，抛除在政策严打的范围内，不得不说是新政的一大亮点，也充分体现了对改善性住房鼓励的实质意义。

“伟嘉安捷”认为，建议政府相关部门在接下来的政策细则制定中，可以更好地将自住、投资、投机性购房人群区分开达，达到即打击了投资投机炒房人群又顾及到解决中低收入家庭买房难的问题。

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